Поговорим открыто про семейную ипотеку ИЖС в 2026 году

Сохранение шестипроцентной ставки на строительство дома по семейной ипотеке вызывает все больший ажиотаж на строительном рынке. Естественно, у будущих домовладельцев возникает ряд вопросов по условиям и платежам. Сегодня более подробно разберем тему так называемых «скрытых платежей», вызывающих вопросы у заказчиков в процессе регистрации объекта недвижимости.

Что заказчик платит дополнительно при строительстве дома по семейной ипотеке на ИЖС

Семейная ипотека на индивидуальное жилищное строительство (ИЖС) — удобный инструмент, но важно учитывать не только стоимость дома и участка, но и обязательные сопутствующие расходы. Они не входят в стоимость строительства и оплачиваются отдельно. Проблема в том, что большинство строительных кампаний, аккредитованных на ипотечное строительство, обобщают все эти расходы в договоре в пункт «прочие расходы на проведение сделки». Но, так как сумма в результате может получится внушительной, Заказчики могут воспринять такие «допы» негативно.

ДОК «Бабаевский» с уважением относится к своим клиентам. Мы стараемся сделать ипотечную сделку максимально прозрачной для будущих владельцев наших домов, проявляя заботу об их бюджете, ведь чаще всего на финишную отделку дома, мебель и технику требуются довольно внушительные затраты и лишние 50-100 тыс. рублей могут не вписываться в запланированные траты. Для этого в этой статье заранее расскажем, за что именно придётся доплатить, на каких этапах и почему эти траты необходимы для успешного завершения ипотечной сделки.

1. Разработка индивидуального строительного проекта

Размер: Устанавливает строительная компания. Обычно это от 500 до 1000р./м.кв.

Когда платить: После предварительного одобрения ипотеки, на этапе прохождения аккредитации на площадке СТРОЙДОМ.РФ. Даже если у вас уже есть готовый проект, скорее всего его потребуется доработать в соответствии с требованиями банка, а так же подготовить рабочую документацию по нему на производство.

Зачем это нужно: Без проектной документации аккредитация не возможна.

Как сэкономить: Выбрать в качестве подрядчика ДОК «Бабаевский». У нас на все проекты действует акция «Проект в подарок» при заказе домокомплекта на нашем производстве.

 

2. Межевание и тех. план участка если в выписке ЕГРН нет координат участка.

Размер: От 10 000 р. Зависит от площади участка и региона.

Когда платить: Перед выездом оценщика на участок и подачей документов на кредит

Зачем это нужно: Отсутствие границ участка – это препятствие для регистрации залога. С 1 марта 2025 года Росреестр не зарегистрирует переход права собственности или оформление ипотеки, если в ЕГРН нет сведений о точных границах участка. То есть даже если банк в принципе готов рассмотреть такой залог, государственная регистрация сделки просто не пройдёт.

 

3. Оценка участка и в перспективе итоговая оценка построенного объекта

Для выдачи ипотечного кредита и оформления залога банк требует отчёт об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости. Имейте ввиду, что оценку придется делать дважды. Первый раз на этапе подачи документов на ипотеку оценивается участок, как залог и повторно после завершения строительства оценивается уже готовый объект недвижимости.

Что оценивают: земельный участок и строящийся/построенный дом (в зависимости от этапа).

Кто делает: аккредитованная оценочная компания (банк обычно даёт список партнёров).

Стоимость: в среднем от 3 000 до 10 000 рублей, зависит от региона, площади дома и срочности.

Зачем: банк должен понимать, насколько объект ликвиден и какой размер залога он получает. Без отчёта об оценке выдача траншей по ипотеке невозможна.

Важно: не пытайтесь «договориться» об оценке — банки строго проверяют отчёты. Лучше сразу выбрать компанию из рекомендованного списка: это сэкономит время и снизит риск отказа.

 

4. Услуги нотариуса.

Размер: Устанавливает нотариальная контора в зависимости от условий в которых находятся созаемщики и итоговой процедуры. Минимальная  – 3500р.

Когда платить: На момент подачи заявки на ипотеку

Зачем это нужно: По регламенту банка и новым поправкам в ипотечном законе в             случае семейной ипотеки участок должен быть оформлен на одного из супругов – главного заемщика. В случае, если участок на момент сделки находится в собственности у второго супруга – созаемщика, делается нотариальное переоформление права собственности на главного заемщика.

 

5. Услуги на регистрацию ипотечной сделки в банке и Росреестре.

Чтобы дом поставили на кадастровый учёт, требуется технический план. Его готовит только аттестованный кадастровый инженер.

Что это такое: Эти два инструмента дополняют друг друга: СБР обеспечивает безопасный перевод денег. Электронная регистрация фиксирует переход права собственности в государственном реестре. Их совместное использование создаёт замкнутый цикл: деньги «заморожены» до регистрации, а после неё — автоматически переводятся продавцу.

Стоимость: Оформление сделки в Банке путем СБР (системы быстрых расчетов) – 2000р. Электронная регистрация сделки в Росреестре – 8000р.

Почему это обязательно: СБР гарантирует, что деньги покупателя (включая ипотечные средства) будут находиться на защищённом счёте до момента государственной регистрации перехода права собственности на объект ИЖС. Как только Росреестр подтверждает регистрацию, банк автоматически переводит средства продавцу. Это исключает риск, что продавец получит деньги до того, как покупатель официально станет собственником, что особенно критично при ипотечной сделке.

 

6. Госпошлина за постановку на учёт и регистрацию права собственности

После завершения строительства дом нужно поставить на кадастровый учёт и зарегистрировать право собственности. Для этого подаётся пакет документов в Росреестр, а обязательным платежом является госпошлина.

Размер: для физических лиц госпошлина за регистрацию права собственности на жилой дом составляет 2 000 рублей, а за постановку на учет – 4 000 рублей. Итого – 6 000 рублей

Когда платить: на этапе подачи заявления в Росреестр (через МФЦ или онлайн).

Зачем это нужно: без регистрации права собственности банк не сможет оформить залог на объект, а значит, не выдаст финальный транш по ипотеке.

Совет: если планируете подавать документы через МФЦ, возьмите с собой квитанцию об оплате — это ускорит приём заявления.

Постановка дома на учёт: процесс и нюансы

Постановка на учёт — это не отдельная платная услуга, а административная процедура, которая проходит на основании технического плана и заявления собственника.

Кто делает: Росреестр.

Платежи: только госпошлина (см. выше).

Сроки: обычно 5–12 рабочих дней при подаче через МФЦ.

Важно: постановка на учёт и регистрация права — это два тесно связанных, но разных действия. Часто их подают одновременно, чтобы не ездить в МФЦ дважды.

 

7. Вызов кадастрового инженера и подготовка технического плана

Чтобы дом поставили на кадастровый учёт, требуется технический план. Его готовит только аттестованный кадастровый инженер.

Что входит в услугу: выезд на участок, замеры, определение координат дома, подготовка технического плана в электронном виде (XML), при необходимости — согласование границ.

Стоимость: зависит от региона и сложности объекта, обычно от 10 000 до 30 000 рублей и выше.

Почему это обязательно: без технического плана Росреестр не внесёт сведения о доме в ЕГРН.

Пример расчёта: в регионе с умеренными ценами выезд и замеры + подготовка техплана могут стоить порядка 15 000–20 000 рублей. Если участок сложный (нестандартная конфигурация, плотная застройка), цена может быть выше.

 

8. Страхование объекта недвижимости

Для чего это нужно: Страхование объекта недвижимости делается в том числе и для сохранения процентной ставки.

Как расчитыватся: Зависит от площади дома, суммы кредита и возраста заемщика (пример дом 50м.кв. по ставке 6% возраст заемщика до 40лет сумма от 12 000 в год за каждый год кредита). Обращаем внимание, что конечную сумму определяет БАНК!

 

Как эти расходы влияют на семейную ипотеку на ИЖС

При расчёте бюджета на строительство по семейной ипотеке учитывайте, что:

Эти траты не входят в смету строительства дома и не финансируются банком как часть кредита на возведение.

Часть расходов (оценка, услуги кадастрового инженера) можно заложить в общую сумму кредита, если программа банка это позволяет. Уточняйте условия на этапе одобрения ипотеки.

Госпошлину, как правило, оплачивают отдельно из собственных средств.

 

Пример бюджета дополнительных расходов (жилой дом – 50м.кв. по ставке 6% возраст заемщика до 40лет, срок кредита -15 лет)

Статья расходов	Средняя стоимость	Комментарий
Разработка проектной документации	50 000р.	В рамках акции «Проект в подарок» от ДОК «Бабаевский», экономия на проектирование – 100%
Межевание и тех план участка	10 000р.	Если координат участка нет в выписке ЕГРН
Отчёт об оценке	3 000–10 000р.	По тарифам оценочной компании
Услуги нотариуса	0-3 500р.	Если главным заемщиком является собственник участка, услуга не потребуется.
Услуги на регистрацию ипотечной сделки в банке и Росреестре	10 000р.	Обязательные условия безопасной ипотечной сделки
Госпошлина	6 000 ₽	Фиксированная сумма
Услуги кадастрового инженера	10 000 – 30 000р.	Зависит от региона и сложности
Страхование объекта недвижимости	12 000р.	Ежегодно!

ИТОГО: от 51 000 до 131 500 руб.

 

Практические советы для заёмщика

1. Заложите резерв. К рассчитанной сумме добавьте 10–15% на непредвиденные расходы (например, повторные замеры, исправление ошибок в документах).
2. Уточняйте условия банка. Некоторые банки позволяют включить оценку и кадастровые работы в тело кредита — это удобно для управления денежным потоком.
3. Планируйте сроки. Кадастровые работы и оценка занимают время (от 5 до 14 дней). Закладывайте эти этапы в график строительства, чтобы не срывать выдачу траншей.
4. Проверяйте подрядчиков. Кадастровый инженер должен быть в реестре Росреестра, а оценочная компания — в списке партнёров банка.