Нормы, правила, законы – что нужно знать, планируя строительство собственного деревянного дома

Небольшой обзор законодательных актов для тех, кто решил в ближайшее время построить собственное загородное жилье.

Проектная документация – теперь своими силами

Граждан могут обязать при самостоятельном строительстве частных домов готовить для них проектную документацию. Такую инициативу в Минстрой направил Российский союз строителей. Предполагается, что рынок индивидуального жилищного строительства (ИЖС) станет более цивилизованным, а мера упростит получение ипотеки на стройку.

Также предполагается, что нужно будет проводить негосударственную экспертизу проекта и независимый строительный надзор при возведении индивидуальных домов.

Внедрение предложенных мер позволит обелить рынок, снизить риски для банков и граждан, автоматизировать выдачу ипотеки, привлечь профессиональное сообщество на рынок ИЖС. Это также удовлетворит потребность в загородном жилье более чем для 70% населения страны – так считают эксперты.

С одной стороны, мера позволит упростить вопрос кредитования приобретения индивидуальных жилых домов, с другой — может привести к их удорожанию из-за дополнительных затрат, связанных с проектированием.

Проектная документация обычно включает в себя архитектурные планы, инженерные расчеты, чертежи фундамента, планировку помещений и другое. Стоимость ее подготовки может начинаться от нескольких десятков тысяч рублей и увеличиваться в зависимости от сложности проекта. Затраты людей, строящих дома самостоятельно, могут значительно вырасти. Разработка полноценного индивидуального проекта может составить 5–10% от полной стоимости его строительства.

Желающие сэкономить и не заказывать возведение дома у застройщика, при таких обязательных требованиях получат гарантию, что их жилье прослужит долго вместе с коммуникациями. И его не придется сносить через год, например, из-за конструктивной ошибки в установке фундамента.

Градостроительный план земельного участка – для чего он нужен и как его получить

При планировании строительства целесообразно заказать ГПЗУ. Для этого собственник обращается с заявлением и приложенными к нему паспортом и правоустанавливающими документами. Если на участке не проводилось межевание, следует уточнить координаты и площадь, подготовив межевой план.

Из градостроительного плана собственник получает информацию о наличии ограничений, особенностях грунта, близости к охранным зонам, расположении инженерных коммуникаций. Помимо этого, в ГПЗУ отображается пятно застройки, представляющее собой проекцию расположения всех строений на участке. Документ потребуется при согласовании начала строительства с местной администрацией.

На какие постройки больше не нужно получать разрешение

До последнего времени в законодательстве не было зафиксировано, какие постройки можно считать вспомогательными. Но уже с 1 сентября 2023 года вступят в силу законодательные изменения, которые позволят строить их без дополнительного согласования. Это касается таких строений как баня, прачечная, беседка и т.п.

В мае 2023 года Правительством Российской Федерации было принято изменение статьи 51 Градостроительного Кодекса, которое коснулось списка объектов, не требующих разрешения на строительство. Теперь, согласно п. 17 статьи 51 ГрК РФ нет необходимости получать разрешение на строительство установленной формы при:

• частичных изменениях объектов капитального строительства (без изменений характеристик надежности и безопасности);

• возведении и перестройке гаражей и т.д.;

• строительстве и реконструкции некапитальных сооружений;

• строительстве вспомогательных объектов.

Ранее в статье 51 Градостроительного Кодекса было указано, что не требуется обязательного получения разрешения на «вспомогательные объекты». При этом однозначного пояснения по их списку или характеристикам не прилагалось, из-за чего при проверке документов на земельные участки с постройками возникали сложности у их владельцев.

Новый список критериев, не допускающий двойственных толкований, позволяет однозначно определять необходимость согласования построек, что значительно упрощает пользование недвижимостью.

Постановление Правительства не включает в себя конкретный список построек, он был бы слишком длинным, разнообразным и запутанным, ведь нельзя предугадать абсолютно все возможные варианты, ограниченные только фантазией землевладельцев и строителей.

Поэтому в документе содержится три критерия, позволяющие считать то или иное строение вспомогательным. Для того чтобы владелец воспользовался правом строительства без разрешения, проектируемый объект должен соответствовать хотя бы одному из трех пунктов.

1. Общая земля

Если новая постройка будет расположена на одном участке с капитальным зданием, а также, если она предусмотрена проектной документацией основного объекта — ее смело можно не регистрировать отдельно, так как она вспомогательная. Так, гараж, согласованный на проекте основного дома, но не являющийся его конструктивной частью, будет считаться вспомогательным объектом.

2. Планируемая цель эксплуатации

Строение считается вспомогательным, если оно возводится для нормальной эксплуатации основного здания. Причем не обязательно непосредственное соседство: если новое строение находится на смежном участке, но технологически соединено с основным – оно будет официально считаться вспомогательным.

В этом пункте есть несколько условий:

• площадь не должна превышать 1 500 кв.м.;

• для использования постройки не требуется установки дополнительных санитарно-защитных зон;

• не допускается считать вспомогательными особо опасные, технически сложные или уникальные постройки.

3. Назначение земли

Если на участке, предназначенном для ИЖС, ЛПХ, блокированной застройки ("таунхаусы") или садоводства расположено строение не выше 20 метров и не более трех этажей, эксплуатация которого не противоречит назначению земельного участка, у владельца не возникнет спорных ситуаций из-за отсутствия разрешения на эту постройку.

Примеры (не исчерпывающий список) таких вспомогательных строений приведены непосредственно в Постановлении: теплицы, бани, колодцы, навесы и т.д.

Когда получать разрешение все же придется

Разрешение на строительство, по-прежнему потребуется в следующих случаях:

Строение используется в целях, связанных с осуществлением предпринимательской деятельности (одноэтажный магазинчик возле дома зарегистрировать все-таки придётся, причем в качестве коммерческого помещения).

Финансирование строительства объекта с привлечением средств участников долевого строительства.

При наличии в регионе дополнительных требований градостроительства.

Если постройка не соответствует ни одному из трех критериев Постановления, либо открыто противоречит им (например, ни один суд не признает вспомогательным гараж площадью 2 000 квадратных метров или пятиэтажную баню).

Постройка является «капитальным строением», то есть имеет фундамент, неделимо связана с участком, ее невозможно перенести на другое место без конструктивных нарушений.

Стоит отметить, что у Постановления есть ограниченный срок действия, его нормы будут действительны только 5 лет, с 1 сентября 2023 года по 2028 год. И, если документ не будет пролонгирован, то сооружения, построенные в этот период, могут в одночасье стать незаконными после сентября 2028 г.

Допустимые отступы при строительстве деревянных каменных домов

Для соблюдения противопожарных правил при строительстве деревянных домов отступы увеличиваются из-за легко воспламеняемой древесины, из которой они возведены. Большие отступы защищают от распространения пожаров и позволяют их устранить на начальном этапе. Минимальный отступ между деревянным жилым домом и хозпостройками 15 метров. Если деревянная на участке только одна постройка, а остальные каменные, кирпичные, блочные, отступы между ними не должны быть менее 10 метров.

При строительстве деревянного дома необходимо отступить 3 метра от соседского забора и не менее 5 от дороги. Если на соседнем участке есть постройки, отступы зависят от использованных стройматериалов: не менее 15 метров, если дом деревянный и 10, если кирпичный или бетонный. Между двумя каменными, железобетонными или бетонными жилыми домами расстояние не должно быть менее 6 метров. Между каменным и домом из трудногорючих материалов или с деревянным перекрытием не менее 8 метров, из негорючих материалов — 10 метров.

Правила для хозяйственных построек

К сельскохозяйственным постройкам на дачном участке относятся сараи, птичники и загоны для скота, склады для хранения инвентаря или урожая. Возводить их разрешается на расстоянии не менее 1 метра от границы с соседним участком.

Если речь идет о колодце, он должен находиться не ближе 5 метров от дома и 8 метров от туалета или компоста.

Уличный туалет или выгребную яму придется оборудовать минимум в 4 метрах от границы с соседним участком.

Нормы и правила строительства гаража

Большинство владельцев собственных домов привыкли ездить за город на своем автомобиле. Но где оставлять личный транспорт, если на территории товарищества практически нет места для парковки? Выход — строить гараж на собственном участке. Но с обязательным соблюдением следующих условий:

• не менее 6 метров от стен соседнего дома, чтобы в случае возгорания имущество соседей находилось на безопасном расстоянии от огня;

• не менее 3 метров от стен вашего собственного дома (по тем же правилам пожарной безопасности);

• не менее 1 метра от границы участка, забора и хозяйственных построек.

Все перечисленные нормы и требования касаются только капитальных сооружений. То есть гаражей, которые имеют стены из кирпича, бетонных блоков, а также залитый фундамент. Любые металлические и каркасные гаражи, а также навесы для автомобилей относятся к временным сооружениям.

Но чтобы избежать возможных проблем и споров с соседями, возводить их лучше с учетом все тех же требований и норм.

Перечень документов о праве собственности участка

Для того, чтобы начать строительные работы на участке, нужно обладать одним из следующих документов:

• Дарственной (это гражданско-правовой договор, при котором имущество, в конкретном случае земельный участок, безвозмездно передаётся от дарителя к одаряемому). По дарственной передается только приватизированный участок земли. Участок, арендуемый у государства, подарить нельзя. При этой сделке обязательно нужно регистрироваться в Росреестре, обратной юридической силы эта сделка не имеет.

• Договором купли-продажи земли или территории с постройками. Согласно этому договору, хозяин оформляет на покупателя земельный участок за внесенную покупателем денежную плату, при этом обе стороны не должны нарушать требования ЗК РФ (Земельного кодекса Российской Федерации).

• Переуступка прав на земельный участок. Заключается договор о переуступке прав с главой местного органа самоуправления, новый пользователь приобретает обязанности прежнего владельца и определенные юридические возможности. Данные действия регулируются Земельным и Гражданским кодексами РФ.

• Договор мены (подразумевает под собой передачу одного земельного участка в собственность другой стороне в обмен на участок второй стороны). Договор мены разнится с договором купли-продажи тем, что вместо денежной суммы стороны получают другой участок земли, равный по свойствам и стоимости.

Если вы владеете одним из перечисленных документов, то можно начинать планирование строительства на вашем земельном участке. В противном случае при обладании только договором ренты, строить на данной территории вы не имеете права.