Как в 2024-м году построить и содержать собственный загородный дом, не нарушая никаких законов?

При строительстве индивидуального жилого дома и вспомогательных сооружений важно выбрать землю с подходящим для запланированных работ видом разрешенного использования. В противном случае постройки не удастся зарегистрировать в соответствии с законодательством. Как избежать нарушений и на что обратить внимание при выборе земельного участка?

Упрощенный порядок – до 1 марта 2031 года

Если земля не обладает необходимым видом разрешенного использования, постройки на ней будут незаконными, и зарегистрировать право собственности не получится. В Росреестре разъяснили, на что обратить внимание при выборе земельного участка и как избежать нарушений.

Построить жилой дом или вспомогательное хозяйственное сооружение можно на землях с видом разрешенного использования для индивидуального жилищного строительства (ИЖС), ведения личного подсобного хозяйства (ЛПХ) и садоводства.

В Росреестре поясняют, что дом на таких землях можно построить, а затем зарегистрировать его в качестве жилья по дачной амнистии — в упрощенном порядке. Такой порядок действует до 1 марта 2031 года и не требует разрешения на ввод в эксплуатацию, а также уведомлений о начале и окончании строительства. При подобном строительстве есть следующие ограничения:

• высота здания не должна превышать 20 м;
• дом не должен состоять из квартир или блок-секций;
• в доме не должно быть более трех надземных этажей.

Проверить вид разрешенного использования участка можно с помощью сервиса «Справочная информация об объектах недвижимости в режиме онлайн», на Публичной кадастровой карте или заказав выписку из Единого государственного реестра недвижимости. Последняя позволит дополнительно узнать о наличии ограничений и обременений. Оформить документ можно через сайт Росреестра, на портале Госуслуг или обратившись в центр «Мои Документы».

В начале мая этого года Росреестр также разъяснил, что для оформления в собственность земли под многоквартирным домом и придомовой территории необходим утвержденный проект межевания границ участка, который вместе с заявлением предоставляется в Росреестр. После этого ведомство вносит изменения в ЕГРН.

Свой дом не только как украшение земельного участка, но и как гарантия сохранения права собственности

Могут ли отобрать земельный участок, если он долго не используется?

Вид разрешенного использования земель предполагает, что владельцы земельных участков должны использовать их по назначению, указанному в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН). Разбираемся, что ждет хозяев участков, которые не используют участки по назначению в установленные законом сроки.

Любое право собственности состоит из трех элементов:

• Право владения — это право физического, материального контроля над объектом собственности. То есть вы, как владелец земли, можете ее огородить и никого туда не пускать, а как владелец дорогой картины — спрятать и никому не показывать.
• Право пользования — это право использовать свое имущество любым способом, который не запрещен законом, в том числе и извлекать выгоду из пользования. Например, сдавать в аренду квартиру, как ее владелец, или отдавать картину для экспонирования в галерею и получать с этого деньги.
• Право распоряжения — право распоряжаться своей вещью так, как хотите вы: дарить, продавать, делить, завещать, отдавать в залог и так далее.

Кроме прав у собственника есть еще и бремя содержания — это совокупность обязанностей собственника, которые накладываются на него законом. Собственник обязан:

• Поддерживать безопасность и пригодность имущества к использованию. Имущество не должно представлять опасность для окружающих. Например, если есть аварийное здание, которое может рухнуть на соседский участок, собственник должен принять меры, чтобы предотвратить это.
• Использовать участок по назначению. То есть, например, на участке под пашню нельзя строить дом.
• Не допускать неиспользование, то есть запустение.
• Платить за содержание имущества, например за услуги ЖКХ.
• Платить налоги, например земельный налог.
• Регистрировать имущество, например, ставить на учет автомобиль.
• Страховать риски владения имуществом, например, оформлять полис ОСАГО.

Теоретически неиспользуемый участок могут изъять

Закон прямо говорит: если участок для ведения сельского хозяйства, индивидуального жилищного или иного строительства не используется по назначению более трех лет, его можно изъять у собственника. Есть признаки, по которым можно определить, что собственник не использует участок по целевому назначению:

1. Участок для ведения сельского хозяйства не менее, чем наполовину зарос кустарником, деревьями или сорной растительностью, а если он относится к особо ценным сельхозугодьям — на 20% площади. При этом нет признаков ведения с/х деятельности на остальной части участка.
2. На участке для строительства нет построек или строительных работ.

Если собственник забросил участок, его оштрафуют:

• от 0,3 до 0,5% от кадастровой стоимости земельного участка, но не менее 3000 ₽ – если участок предназначен для ведения сельского хозяйства;
• от 1 до 1,5% от кадастровой стоимости земельного участка, но не менее 20 000 ₽ – если участок предназначен для строительства, садоводства или огородничества.

Еще одно основание, по которому собственника могут оштрафовать или изъять землю: если он использует участок не по назначению или с нарушением закона. Например, владелец строит дом на сельскохозяйственной земле или устроил свалку, что плохо влияет на экологию и запрещено законом. Штраф составит:

• от 0,5 до 1% от кадастровой стоимости участка, но не менее 10 000 ₽ – за нецелевое использование. Если кадастровая стоимость не определена, то от 10 000 до 20 000 ₽;
• от 20 000 до 50 000 ₽ – если земля в непригодном состоянии, что не позволяет использовать ее по целевому назначению.

В три года не входит время, которое нужно для освоения земельного участка. Это значит, что, если хозяин земли начал строить дом, но за три года не успел, — участок изымать нельзя. Обычно суды считают срок освоения равным двум годам. То есть общий срок, в течение которого участок не используют, должен быть не менее пяти лет.

Кроме того, сначала собственника должны предупредить о нарушении. Потом оштрафовать за неисполнение требования об устранении нарушения. И только потом могут пойти в суд с требованием изъять. Но судебная практика в основном связана с изъятием сельскохозяйственных участков, а не тех, что предоставлены для личного строительства.

Участок изымают только на основании решения местного органа самоуправления: мэрии, городской или поселковой администрации и так далее. Если собственник согласен, участок сразу уходит на публичные торги. Если не согласен, решение может принять только суд по иску местной администрации. После того как суд принял решение, через шесть месяцев участок продается с публичных торгов. Средства от продажи идут бывшему собственнику за вычетом расходов на процедуру изъятия. Цену продажи определяет независимая оценка.

Если участок не используют более трех лет или же нарушается разрешенное назначение земли, можно обратиться в прокуратуру или администрацию с жалобой. Муниципалитет проведет проверку и, если информация подтвердится, может изъять участок. После этого подаст заявление в Росреестр, а через год – в суд. Если суд примет положительное решение по делу, администрация снова подаст документы в Росреестр, чтобы оформить его в муниципальную собственность.